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Immobilien Marktbericht Herbst 2020 für das Berchtesgadener Land
„Die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise werden uns weiterhin beschäftigen“, so der Immobilienexperte Armin Nowak. Trotz des von der Bundesregierung beschlossenen Konjunkturprogrammes im Volumen von 130 Milliarden Euro, dem sogenannten „Wumms“!
Insgesamt ist aber am bayerischen Immobilienmarkt reichlich Liquidität vorhanden, wobei diese durch niedrige Kapitalmarktzinsen weiterhin beflügelt wird. Daher sind Immobilien aufgrund einer etwas reduzierten Zuversicht in die Finanz- und Aktienmärkte zu einer der gefragtesten Anlageformen aufgestiegen. Es ist daher zu erwarten, dass die Corona-Krise eine Umschichtung von Kapital in Immobilienanlagen weiter verstärkt. Viele Immobilienbesitzer haben die Niedrigzinsen in den vergangenen Jahren genutzt, um bei Krediten auf Sicherheit zu gehen. Lag die durchschnittliche Zinsbindung 2010 noch bei 11,6 Jahren, waren es 2020 schon 13,7 Jahre, zeigt eine neue Studie der Interhyp. In dieser Zinsbindungszeit sind Immobilienkäufer vor Zinssteigerungen geschützt. Zudem profitierten die Menschen vom allgemeinen Zinsverfall: Während 2010 für zehnjährige Darlehen rund 4 Prozent Zins pro Jahr fällig wurden, sind es heute meist weniger als ein Prozent. Manche Besitzer entscheiden sich trotzdem in der Krise daher aus einer Notlage dafür, ihre Objekte zu verkaufen, um finanzielle Mittel freizumachen und beispielsweise eine Privatinsolvenz zu verhindern. Da ein Verkauf in einer Notsituation oft unter Zeitdruck geschieht, neigen viele Verkäufer dazu, übereilt vorzugehen und die Immobilie möglicherweise unter Wert zu verkaufen, so Immobilienexperte Armin Nowak. Besonders die lokalen Händler wird es treffen, einige wird es nach der Corona-Krise nicht mehr geben, prophezeit Armin Nowak. Die Leerstände im Landkreis sich schon sichtbar. Der große Gewinner in fast allen Sparten, außer Lebensmittel ist der Online-Riese Amazon, der auch schon vor der Corona-Krise den Händlern das Leben schwer gemacht hat. Jetzt wird die fehlende Onlineshop-Tätigkeit einiger Händler sichtbar. Auch Bankfilialen schließen zunehmend, wie zuletzt die HypoVereinsbank in Berchtesgaden. Die Corona-Krise verschärft den Unterschied zwischen denen, die online erfolgreich sind, und jenen, die es nicht sind. Einzelhandels- und E-Commerce-Experte Prof. Gerrit Heinemann sagt: "Für die kleinen lokalen Händler in der Innenstadt ohne Onlineshop sieht es düster aus." Die Corona-Krise könnte in der Immobilienwirtschaft auch als Wendepunkt und Chance genutzt werden. „Die Krise hat dahingehend auch gute Seiten“. Womöglich wird vielen jetzt erst bewusst, wie wichtig das eigene Zuhause ist, in das man sich zurückziehen kann - oder muss, wie es derzeit nötig sein kann. Dies gilt besonders für den Mietwohnungsmarkt. Spannend ist der Vergleich der Mietpreise pro Quadratmeter mit anderen Gebieten. Auf Platz eins dieser Statistik ist die Stadt München mit 17,26 Euro pro Quadratmeter. Die Stadt Salzburg folgt mit 15,10 Euro/m² auf Platz zwei. Das Berchtesgadener Land liegt auf Platz zwölf. Hier kostet die Miete 8,63 Euro/m². „Das heißt, dass der Landkreis als Wohnort attraktiv für Alleinerziehende aus Österreich ist“, lautet das Fazit, der Firma Demosplan aus Pocking. Die Mietbelastungsquote ist ein wichtiger Anhaltspunkt. Sie gibt an, welchen Anteil seines Nettoeinkommens ein Haushalt für die Bruttokaltmiete aufbringen muss. Im Bundesdurchschnitt waren das nach den letzten erreichbaren Zahlen 2018 gut 27,2 Prozent. Es liegt auf der Hand, dass diese Belastung regional sehr unterschiedlich ist. In München, Salzburg oder dem Berchtesgadener Land mietet es sich halt teurer als in der Eifel, weil dort viele Menschen gerne wohnen wollen. Der Prozentsatz liegt nach dem statistischen Bundesamt mit ca. 27,2% genau auf dem Bundesdurchschnitt. In Hamburg ist er mit 30,4 % am höchsten. Die Mieten im Landkreis haben sich auf hohem Niveau eingependelt. „Bezahlbare Wohnungen bleiben aber nach wie vor Mangelware.“, so der Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden.
Viele Makler haben Panik vor Weihnachten 2020 Der Grund liegt darin, dass Maklerkaufkunden nicht mehr einseitig abgezockt werden können. Das Geschäftsmodell dieser unseriösen Immobilienmakler beruhte darauf, dass man mit aller Macht versucht hat, den Verkaufsauftrag vom Verkäufer, mit dem Totschlagargument "Ich arbeite kostenlos" zu erhalten. Anschließend wurden einseitig vom Käufer 3,48 % oder sogar 4,64 % abkassiert, so der Immobilienexperte und Vorstand der Nowak Immobilien AG Armin Nowak. § 656c BGB – Provision von beiden Parteien Wenn der Makler Provision von beiden Kaufvertragsparteien bekommen möchte, muss jede Partei die Hälfte bezahlen. Wenn er gegenüber einer Partei auf die Provision verzichtet, gilt dieser Verzicht auch gegenüber der anderen Partei. Der Makler bekommt dann von dieser Partei auch keine Provision. Von dieser Bestimmung kann auch nicht durch anderweitige vertragliche Regelungen abgewichen werden. Das Gesetz sieht ausdrücklich vor, dass ein Maklervertrag, der von diesen Regelungen abweicht, unwirksam ist. § 656d BGB – Vereinbarung über Provision Wenn der Makler nur mit einer Kaufvertragspartei einen Maklervertrag abgeschlossen hat, kann die andere Partei nur zur Übernahme von maximal 50 % der Gesamtprovision verpflichtet werden. Den übernommenen Anteil der Provision muss die andere Partei erst bezahlen, wenn die Partei, die den Maklervertrag geschlossen hat, nachweist, dass sie ihren Anteil der Provision an den Makler gezahlt hat. Das neue Wohnungseigentumsgesetz – welche Änderungen bringt die WEG Reform 2020? Die WEG Reform 2020 ist nach langer Diskussion nun tatsächlich beschlossene Sache: Zunächst wurde ein neuer Name beschlossen. Es lautet jetzt nicht mehr WEG (Wohnungseigentumsgesetz), sondern WEMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes) Der Bundesrat hat das WEMoG gebilligt und die Novelle tritt ab 1. Dezember 2020 in Kraft. Der Weg ist frei für die größte Reform im Wohn- und Eigentumsrecht seit vielen Jahrzehnten. Folgende Aspekte stehen im Vordergrund: Jede Wohnungseigentümerin und jeder Wohnungseigentümer soll im Grundsatz einen Anspruch darauf haben, dass ihr beziehungsweise ihm auf ihre beziehungsweise seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet werden. Auch jede Mieterin und jeder Mieter soll im Grundsatz einen Anspruch darauf haben, dass ihre/ihm auf ihre/seine Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes gestattet werden. Ob das in der Praxis so einfach durchzuführen ist, weil auch die Stromnetzbetreiber die Stromkapazitäten zu den Häusern schaffen müssen, wird sich zeigen, so Immobilienexperte Armin Nowak aus Berchtesgaden. Darüber hinaus solle das Wohnungseigentums- und Mietrecht analog gehandhabt werden. Insbesondere indem die Vorgaben zur Betriebskostenabrechnung harmonisiert werden. Der Vermieter muss künftig nicht mit einem anderen Umlageschlüssel (z.B. Wohnfläche) abrechnen, sondern kann den vom Verwalter vorgegebenen Umlageschlüssel (z.B. Miteigentumsanteile) verwenden. Die Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage soll vereinfacht werden, insbesondere für Maßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen. Diese sind nach § 20, Abs.1 WEMoG künftig mit einfacher Mehrheit möglich, ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt. Prinzipiell haben diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Jedoch haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil gemäß § 21, Abs.2, Nr.1 WEMoG zu bezahlen, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen worden ist. Die Rechte von Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümern wurden erweitert, insbesondere indem das Recht auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen im Gesetz festgeschrieben und ein jährlicher Vermögensbericht des Verwalters eingeführt wird, der über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft Auskunft gibt. Auch die Möglichkeit, sich von einem Verwalter zu trennen, in dem die Wohnungseigentümer das Vertrauen verloren haben, wurde erleichtert, so der Hausverwalter Armin Nowak. Die Wohnungseigentümerversammlung wurde als zentraler Ort der Entscheidungsfindung aufgewertet, indem die Ladungsfrist auf 3 Wochen verlängert wurde. Eine Eigentümerversammlung ist nunmehr immer beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer anwesend sind. Zugleich wird es Wohnungseigentümern ermöglicht die Chancen der Digitalisierung zu nutzen, insbesondere indem die Online-Teilnahme an Versammlungen und die elektronische Beschlussfassung gestattet wurde. Vollmachten für Eigentümer-versammlungen bedürfen künftig nur noch der Textform und nicht mehr der Schriftform. Der Verwaltungsbeirat wird gestärkt, indem seine Zusammensetzung flexibilisiert und die Haftung seiner Mitglieder beschränkt wurde. Auch eine feste Anzahl von 3 Mitgliedern ist nicht mehr vorgeschrieben. Es können also z.B. 2 oder auch 4 oder mehr Beiratsmitglieder gewählt werden Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums soll effizienter gestaltet werden, indem die Rolle der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer klar konzipiert und ihre Teilnahme am Rechtsverkehr vereinfacht wurde. Das Streitpotential in der Gemeinschaft wurde reduziert, indem streitträchtige Vorschriften klarer gefasst wurden. Das gilt insbesondere für die Vorschriften zu Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, zu baulichen Veränderungen und zur Entstehung und Stellung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer haben nun spätestens ab Januar 2023 auch einen Anspruch auf einen „zertifizierten Verwalter“, wie die Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden. Wir wünschen Ihnen, auch in dieser schwierigen Coronazeit, eine schöne Adventszeit und
Ein schönes Nikolausfest, frohe Weihnachten und Baukindergeld wird um drei Monate verlängert
(Foto: © MW, Pixabay) Jetzt aber schnell, heißt es für Familien mit Kindern, die noch die Förderung von Wohneigentum in Anspruch nehmen wollen. Aufgrund der Corona-Pandemie können viele Familien die Baugenehmigung oder den unterzeichneten Kaufvertrag nicht wie geplant bis zum Jahresende vorlegen. Sie haben jetzt etwas Zeit gewonnen. Der ursprünglich bis zum 31. Dezember 2020 befristete Förderzeitraum für die Gewährung des Baukindergeldes wird bis zum 31. März 2021 verlängert. Dafür wurden Mittel in das Jahr 2021 übertragen, die im laufenden Jahr ungenutzt bleiben. Bis Ende August 2020 wurden nach Angaben der Kreditanstalt für Wiederaufbau rund 260.500 Familien mit dem Baukindergeld gefördert. Die Fördermittel kommen vor allem jungen Familien mit kleineren und mittleren Einkommen zugute. Zwei Drittel der Antragsteller haben Kinder unter sechs Jahren. Das durchschnittliche zu versteuernde Haushaltseinkommen liegt bei 60 Prozent der Antragsteller unter 40.000 Euro pro Jahr. Das beantragte Fördervolumen beträgt 5,5 Milliarden Euro. Für die gesamte Laufzeit stehen 9,9 Milliarden Euro zur Verfügung. Mit dem Baukindergeld fördern das Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat und die KfW seit September 2018 den Bau oder Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum für Familien mit Kindern in Deutschland. Familien können zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro Baukindergeld je Kind erhalten. Antragsberechtigt sind Familien, die zwischen dem 1. Januar 2018 und dem 31. März 2021 ihren Kaufvertrag unterzeichnet oder eine Baugenehmigung erhalten haben. Die Anträge müssen innerhalb von sechs Monaten nach Einzug in die geförderte Immobilie gestellt werden. Die Antragsfrist für die Förderung endet unverändert am 31. Dezember 2023. Die Verlängerung des Förderzeitraums wird mit dem Inkrafttreten des Bundeshaushalts 2021 wirksam. Weitere Informationen finden Sie unter: www.kfw.de/baukindergeld. Empfehlen: Sehr geehrter Kunde, gerne können Sie diesen Newsletter auch an Bekannte oder Verwandte weiterleiten, die sich dafür interessieren. Diese können dann künftig unseren Newsletter direkt unter www.nowak-ag.de/service/newsletter beziehen. Abbestellen: Wenn Sie diesen Newsletter nicht mehr erhalten möchten, schicken Sie ihn bitte zurück an: info@nowak-ag.de NOWAK IMMOBILIEN AG
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